大家好，我是小张，一个在深圳买了几套房的过来人。今天咱们来聊聊在深圳买房几乎绕不开的话题——按揭贷款。别看网上资料一大堆，真正能帮你理清头绪、避开危险坑的其实不多。所以我今天就想着，把自己多年的经验用朋友聊天的方式，一块儿讲讲这个事儿。
说白了，深圳买房按揭流程，其实就是从你决定入手一套房那一刻开始，跟着一连串审批、评估、签字的流程走下来，最后把钱打到你账户上的过程。这事儿说简单也简单，说复杂也确实复杂，尤其是对第一次接触房产的人来说。多数人都会觉得，银行那边是最难啃的骨头，但其实你只要摸清了节奏，放下不必要的紧张，它就是一长流程而已。
第一步：你得确认自己真的准备好了
聊深圳买房按揭之前，我估计很多朋友心里会打鼓：我到底有没有资格贷？贷款额度够不够？利息高低不重要吗？别急，这些都是可以准备预演的。
最重要的第一步，就是看你自己的信用记录。在深圳，个人征信报告简直就是你的财务身份证，各家银行基本都会要求你先查查这个。说人话吧，你要是有逾期还款史、信用卡年费超限没还、网贷平台接二连三没还上，这些都会在征信报告上留下黑眼圈。那得先去中国人民银行征信中心导出报告看看，发现有问题的话，你就得先想办法把那些坑给补上，否则银行第一关都过不了。
其实呢，我也遇到过别人和我有同样疑问。有位朋友之前深圳有一套房，贷了70万，最后还成了一手老房子的产权人。结果因为征信上有三次晚还款，贷款被拒了。他当时就能理解我的话：
"唉，当时不知道征信这么严，后来一查，发现自己微信借呗刚逾期了，立马停掉借呗，然后连还了好几个月的信用卡，征信报告基本干净了，下一次申请就觉得顺利多了。"
而且，别光看征信，你的收入和工作稳定性也是银行重点考量的。工资发放记录、缴税证明、个人所得税完税证明这些，家里有人经营公司的，还得准备审计报告或流水。你房子买在深圳的哪些地段？是在学区房？还是在所谓的豪宅区？这些都会影响你贷款难度，房子的价值越高，风险越低，银行就相对好说话。
\n 第二步：评估你的还款能力，做贷款方案准备
银行不是慈善家，它们也要考虑你的还款能力。房贷是长期事，一般来说都得跑个二十年三、四十年。所以在你跑去银行办手续前，做个简单的财务预算是挺有必要的，就跟理清你的零钱碎钞一样。
首先算算你每月能负担多少还款，通常贷款月供=月供额（本金+利息）=贷款总额×月利率×[1-（1+月利率）-还款月数 ] / 月利率。当然，这个公式你自己肯定弄不明白，但银行系统一计算，你就知道结果了。关键不是这个公式，而是有些常见的陷阱，比如你可能一眼看中了房子总价1000万，首付30%300万，还剩700万要贷。但你到时候真要还，月供会不会是月入后的三分之一，甚至更多？
比如说你现在月薪2万，在深圳生活成本不低，房贷月供别超过1万，这样你才能留出钱养孩子、供车、旅游等等。但你的月收入，还得看公积金缴存、商业贷款搭配等等。如果你公积金足够，那这是你自己占便宜的资源，银行也乐意你用公积金。
这里有个小窍门：如果你是在深圳购置第二套房？或者改善型的第二套房，那就看购房性质了。如果是首套房的话，商业贷款利率会相对低些；第二套房以及以上的，利率水平就会上浮，到了深圳这样的热门城市，有的要上浮20%甚至更多。一定要事先问清利率，别等被银行一说才发现不划算。
第三步：找好合适的贷款银行
透视深圳买房按揭流程的各个阶段，找银行大概是所有贷款者最头疼的事情。有的银行在一些热门小区不合作，有的分支机构多但层层审批慢，有的又是因为利率不合适而准备被落下。
应该怎么做呢？深圳的本地银行像平安银行、招商银行、建设银行等，各有特色。有的支持外地户口贷款；有的针对新市民推出专属产品；甚至还有一些新兴银行推出了更优惠的利率政策，比如现在宏安银行或者金山网商，他们的纯线上贷款APR能做到4.99%，对于普通人来说特别有吸引力。
我建议你别嫌麻烦，多跑几家，亲自去感受一下各家服务流程和利率。有时候，优秀的客户经理不光能给你最合适的定价，还能在审批难点上给你出主意。人工无效率的时代，贷款也不是硬性的一刀切了。
第四步：提交申请并等待审批
资料准备齐全后，你就可以通过银行APP、线上申请或者线下网点办理。通常需要提交的资料还挺多的，身份证+户口本+结婚证/离婚证/未婚声明+收入证明+工作证明+征信报告+购房合同或者其他相关证明。
然后就是等审批了。局部借款申请平均下来大约需要15-30天，急切想在今年底前保住房子的朋友，得做好向前方挪几天的准备。买二手房的话，因为房产交易时间有长短，再加上业主卖房、过户、缴税一系列手续，时间周期一般都会拉得更长。
我之前也有被拖时间太久的经历，所以特别能理解等待中的焦急。记得有一次，我已经交了定金，房子距离过户只剩一个月了，却因为贷款审批卡在最后，差点就黄了交易。这个教训太深刻了，所以后来我无论贷款还是催进度，都有一个原则是：多走一步不如多跑一步，就算很忙也要每天抽时间做一下进度咨询。
第五步：过户时确保贷款放款到位
当银行贷款审批通过后，购房款项就能顺利打到买家账户，贷款其实是行内办理好抵押登记，放款到监管账户用于支付房款。这一步必不可少，是实际款项流通的最后防线。
在新房购买的情况下，通常是开发商、买家、按揭银行三方签署资金监管，首付款和尾款由银行监管，等你通过审批拿到贷款，监管账户被告知才算数。很多人容易忽略的一点是，一旦贷款审批下来，房子的产权登记也要加快了，因为这是抵押物记录，所以及时和中介、开发商保持联系是必要的。
此外，一笔房地产交易不是光买卖，还有各种税费，尤其是深圳，契税、个人所得税、增值税大项的开销都会占用你的买房预算。有时候，一手好房源，因为税费计算不合事宜，能让你吃大亏。
常见问题与风险提醒
来深圳买房这么久，我撞南墙的教训不少，也踩了不少坑。这里把大家可能遇到的问题整理一哈，希望你少走弯路。
最常见的就是利率变动问题了，银行浮动利率产品和基准利率挂钩，这些年央行调了好几次利率，大家签合同时最好采用的是浮动加点，这样难免未来利率变动后每月还款金要变高的。愿赌还要愿认，银行可不会看你过得紧巴，利率下调的时候就等着少还点呗。没有发展成果，市场哪来机会呢。
顺便说一句，提前还款这个节骨眼上也容易忽悠人。有些银行为了收回成本，会设置比较苛刻的还款罚金条件。如果你计划未来五年不吃不喝也要还光，那不如一次性多贷点款缓一缓压力。
最后问题是警惕非法中介，有些在深圳的鱼龙混杂，有人会担着帮你联系银行贷款的名头，实则收取不低的中介费，还可能给你推荐坏橘子的贷款产品。千万别信“便利贷”这种没有监管的鬼东西，除非资金来源有保障，银行的手续才靠谱可靠。
在深圳，买房按揭不是梦
这篇文章真的是写了很多，和我当初一样操心的朋友应该等等看重点了：在深圳贷款买房，虽然听起来复杂，但只要一步一个脚印，准备充分就没什么大不了的。整个深圳买房按揭流程，看起来就是类似把你的人生状态短暂地数据化检测、模拟，银行愿意给你批下来，就是觉得你的车厢能跑得远。
只要深圳对你敞开怀抱，你的好学和准备总有一天会从一扇黑洞洞的大门前，引来银行通情达意的一句"你的贷款，已批准。"