最近有朋友问我：“深圳买套二手房，过户到底要交多少钱？”我跟他讲，这可不是个小数目，很多人第一次买房光看房价，结果过户费一算傻了眼。今天咱们就坐这儿好好聊聊，把深圳二手房过户费用这笔账算清楚。
先说契税：最基本的一笔钱
契税是过户费的大头，不管是新房还是二手房，都得交。深圳的政策是这样的：如果你买的是首套房，房子面积在90平米以下，契税按成交价的1%收；90平米以上，按1.5%收。如果是二套房，那税率就高了，统一按3%收。举个例子：你买一套500万的房子，面积80平，首套房，契税就是5万块。要是二套房，直接15万，差了三倍！所以买房前一定先搞清楚自己算第几套，免得被费用吓到。
增值税和个税：这两个容易搞混
增值税以前叫“营业税”，现在改了。在深圳，房子如果满2年（以房产证登记日期或契税完税日期为准），普通住宅免征增值税。不满2年的话，按全额5.6%征收。注意啊，如果房子是非普通住宅（比如豪宅或者面积超过144平），就算满2年也要交差额的5.6%。
再说个税。卖房的人赚了钱，理论上要交所得税，但实际交易中，这笔钱往往转嫁给了买家。个税有两种算法：一种是按成交价的1%核定征收；另一种是按差额的20%征收。哪个更划算？如果房子买进的时候便宜、现在涨了很多，那按1%交更省钱。如果房子没怎么涨，甚至亏本卖，那按20%交可能更少，不过这种情况少。普通情况下，卖家都会选1%的核定方式，所以买家心里有个数：差不多房价的1%是要给出去的。
印花税和登记费：小钱也不能忘
印花税现在基本免了，个别情况象征性收点，咱们可以忽略。但登记费是实打实的：住宅类一般是80元/件，非住宅类（比如车位、商铺）550元/件。另外还有测绘费、工本费什么的，加起来几百块，算不上大钱。你可能遇到过这种情况：中介列出一堆杂费，什么“贷款服务费”“评估费”，这些其实不是政府收的，是中介自己加的。咱们要分清哪些是必须的，哪些可以谈。
中介费和贷款相关费用
虽然不叫“过户费”，但买二手房逃不掉中介费。深圳的中介费率一般在2%-3%之间，可以谈。我跟你讲，别不好意思砍价，一套500万的房子，2.5%就是12.5万，砍到1.5%就省5万块。另外贷款如果需要评估，评估费大概几百到一千。还有按揭服务费，有些银行收有些不收，问清楚。
算个总账：500万的房子到底要准备多少钱？
假设你买深圳一套500万的房子，首套房、80平、不满2年。契税1%：5万；增值税5.6%：28万（因为不满2年）；个税1%：5万；中介费按2%：10万；杂费忽略。光过户环节就要48万左右！加上首付，你得准备一大笔现金。如果房子满2年，增值税免了，就是5+5+10=20万，少了一半多。
好了，啰嗦了这么多，其实核心就几条：一是问清房子是否满2年、满5年，二是搞清楚自己首套二套，三是中介费能砍就砍。深圳二手房过户费用看着复杂，其实掰开就这些。你买房前把这几项算明白，心里就有底了。有什么问题，随时找我聊！